Zagrebački gradonačelnik Milan Bandić prošlog je utorka popustio pritisku javnosti i objavio ‘Memorandum o razumijevanju’ koji je 12. ožujka u Dubaiju potpisao s financijskim moćnikom Mohammedom Alabbarom, predsjedavajućim tvrtke Eagle Hills. Riječ je o Memorandumu kojim se preliminarno uređuju odnosi Grada Zagreba i spomenute tvrtke vezano za megalomanski projekt izgradnje u Novom Zagrebu. Ukoliko bi se ostvario, taj bi projekt – poznat pod imenima ‘Zagrebački Manhattan’, ‘Zagreb City’ i ‘Grad u Gradu’ – brutalno izmijenio lice ne samo Novog Zagreba nego i čitave metropole. Planirana je izgradnja na površini od milijun i sto tisuća kvadratnih metara, omeđenih Avenijom Većeslava Holjevca, Avenijom Dubrovnik, Savom i naseljem Kajzerica: riječ je o prostoru otprilike jednakom užem centru Zagreba. Sadašnji tamošnji sadržaji – Zagrebački velesajam, hipodrom i igralište NK Lokomotive – srušili bi se ili izmjestili, najavio je gradonačelnik. Nije definitivno poznato što Bandić namjerava graditi, no ponešto se naslućuje iz naziva koje je dao projektu te iz spominjanja nebodera od ‘dvjesto katova’. Slutnje postaju konkretnije kada se pogleda što tvrtka iz Ujedinjenih Arapskih Emirata inače gradi. Dovoljno je svratiti do Beograda, gdje je vlastodržac Aleksandar Vučić, kršeći niz propisa, Eagle Hillsu izručio ogromno područje u središtu grada. U uzurpiranom području gradi se ‘Beograd na vodi’, gigantska elitna stambeno-poslovna zona. Golema većina građana nema od toga baš ništa, no investitor bi trebao steći profite teške milijarde eura.

Nakon što je RTL-ova novinarka Danka Derifaj objavila dijelove Memoranduma, postalo je jasno da je Bandić sklopio dogovor sumnjiv po nizu osnova. Oporbeni zastupnici u Gradskoj skupštini Bandića su prozvali – navedimo samo najvažnije – za pogodovanje investitoru, prekoračenje ovlasti te omjer ulaganja, rizika i dobiti raspodijeljen isključivo na štetu Grada. Bandić je ustvrdio da Memorandum nema obvezujući karakter, što i stoji u njegovom članku 20., no u medijima se pojavilo više pravnih analiza koje to spore.

- Članci 14., 16., 17., 18. i 19. eksplicitno su obvezujući. U članku 14. gradonačelnik se obvezao da Grad Zagreb šest mjeseci od potpisivanja neće ni s kim pregovarati niti prodavati zemljište na kojem su Velesajam i Hipodrom. Dogovoreni su međunarodna arbitraža i obeštećenje za sve nastale troškove ukoliko Grad prekrši tu odredbu. Osim toga, Eagle Hills već ima troškove u ovom projektu. Lani su raspisali natječaj za opservacijski toranj na području Hipodroma i dijelili novčane nagrade za arhitektonska rješenja. Članak 15. kaže da će biti obvezujući u konačnom ugovoru. Prema zakonima i Statutu Grada gradonačelnik ne može bez Skupštine odlučivati o zemljištima vrjednijim od milijun kuna. Govorimo o najvrjednijem gradskom zemljištu i milijardama kuna. Kako je Bandić smio donositi sve te odluke? Tu ima materijala za istragu Državnog odvjetništva - kaže Tomislav Tomašević iz Kluba zastupnika lijevog bloka, odnosno platforme ‘Zagreb je naš’.

Tomašević tvrdi da je ovdje zapravo riječ o obvezujućem predugovoru, što podupire s tri detaljne pravne analize. Jednu od njih proslijedio je Novostima. Pravni stručnjak, koji želi biti anoniman, potvrđuje da Memorandum uspostavlja obveznopravne odnose. Primjerice, člankom 18. propisuje se da se odredbe ovog dokumenta ne mogu mijenjati bez suglasnosti druge strane. Kao posebno zabrinjavajuća ističe se dogovorena arbitraža i činjenica da Grad preuzima odgovornost za štetu u slučaju prekida pregovora.

‘Gradonačelnik uopće nije ovlašten potpisati takav ugovor. Svjestan te činjenice, očito želi prikazati drugoj ugovornoj stranci da je ta suglasnost Skupštine samo formalno pitanje. (…) Iz navedenih razloga predmetni Memorandum bio bi ništetan u smislu čl. 322. Zakona o obveznim odnosima, s obzirom da je protivan zakonu i javnom moralu. Također bi se moglo smatrati da je Memorandum protivan Ustavu RH, budući da bi se na opisani način pokušao izigrati demokratski pravni poredak RH (čl. 1. Ustava RH), kao i zajamčeno pravo na lokalnu i područnu samoupravu (čl. 4., 128. – 131. Ustava RH), jer se izbjegava zakonska obveza pribave odluke od predstavničkog tijela građana Grada Zagreba – Gradske skupštine Grada Zagreba’, zaključuje se u analizi.

Osim pravnog, Tomašević ističe još dva suštinski sporna aspekta cijelog poduhvata, a to su poslovni i urbanistički. Sa poslovne strane, što je to točno Bandić potpisao postaje jasnije kada se pogleda članak 5., koji definira brojne obveze Grada Zagreba, recimo da će o svom trošku srediti sve vlasničke odnose, zemljište očistiti od nezaštićenih građevina, sanirati teren ili osigurati kompletnu infrastrukturu, od kanalizacije do opskrbe električnom energijom.

Nema dileme oko toga da je s Eagle Hillsom sve dogovoreno unaprijed, i po tom dogovoru je sklopljen i javni poziv. Sve je rađeno suprotno od procedure – ističe Tomislav Tomašević

- Obveze Eagle Hillsa su s druge strane nepostojeće ili nejasne – klasični poslovni model u kojem su profiti privatni, a trošak i rizik javni. Jedan članak kaže da se dobit između Grada i Eagle Hillsa neće dijeliti dok se ne otplati zadnji kredit. Dakle, Zagreb ulaže zemljište vrijedno milijarde eura, a Eagle Hills niti svoj kapital. Oni će vjerojatno uzeti kredit na temelju hipoteke nad tim istim zemljištem. Dalje, predviđa se da će Grad osnovati poduzeće na koje će prenijeti vlasništvo nad zemljištem. Potom će Eagle Hills kupiti udio u tom poduzeću. Članak 4. kaže da je obostrana namjera da privatni investitor posjeduje većinu udjela. To navodi na mogućnost da Eagle Hills i upravlja poduzećem. I čitav taj poduhvat se planira bez javnog natječaja i bez odluke Skupštine - ogorčen je Tomašević.

Iva Marčetić iz organizacije Pravo na grad kaže da Eagle Hills posluje po uhodanom obrascu od Maroka do Srbije, odreda u zemljama slabih institucija i slabe demokracije.

- Takve mešetarske firme traže vlastodršce koji su im u stanju bez demokratske procedure u kratkom roku osigurati deal koji nosi maksimalnu dobit. Bitna je garancija lokalnog moćnika da je jači od zakona. Zahvaljujući saborskim zastupnicima koje je kupio i činjenici da drži Vladu Andreju Plenkoviću, Bandić se osjeća u poziciji da Eagle Hillsu obeća isto što im je Vučić obećao prije šest-sedam godina. Javno-privatna partnerstva i na zapadu su na štetu javnosti. Međutim, ovo što gledamo ovdje stepenicu je iznad u pljačkaškoj misiji. Ne bi se moglo desiti u Beču zato što postoje snažne demokratske institucije i razvoj grada barem na papiru zahtijeva participaciju - ističe Marčetić.

Dodaje kako će, ukoliko demokracija u Zagrebu profunkcionira te se projekt ne ostvari, Eagle Hills gubitke nadoknaditi arbitražom: posao bez rizika i na račun građana.

Što se urbanističko-proceduralnog dijela tiče, Tomašević podsjeća da su skupštinski zastupnici iz medija doznali da je 14. veljače objavljen neobvezni Javni poziv za iskaz interesa. Rok za prijavu na natječaj – čije su propozicije uključivale da aplicirajuće tvrtke imaju minimalno 500 milijuna eura realiziranih investicija u posljednjih pet godina – bio je petnaest dana. Uz Eagle Hills, javile su se švicarska grupa Euromax te Bouygues Batiment International iz Francuske, inače koncesionar zagrebačkog aerodroma. Gradsko povjerenstvo 5. ožujka donijelo je odluku da se odabire ponuda Eagle Hillsa. Već 12. ožujka – manje od mjesec dana od raspisa natječaja – Bandić potpisuje Memorandum. Tomašević s ironijom podsjeća da duže traje procedura postavljanja jedne trafike.

- Nema dileme oko toga da je s Eagle Hillsom sve dogovoreno unaprijed, i po tom dogovoru je sklopljen i javni poziv. Inače bi ta dinamika bila potpuno nemoguća. Sve je rađeno suprotno od procedure. Prvo se valjda pita građane kakve sadržaje žele, potom se rade urbanistički planovi, a zatim se javnim natječajem traži investitor, odabire se najbolja ponuda, potpiše ugovor, raspisuje arhitektonski natječaj i tako dalje - nastavlja gradski zastupnik.

Planirana je izgradnja na površini od milijun i sto tisuća kvadratnih metara, omeđenih Avenijom Većeslava Holjevca, Avenijom Dubrovnik, Savom i naseljem Kajzerica

Ovdje je pak prvo pronađen investitor, pa se sve – od Generalnog urbanističkog plana (GUP) nadalje – podređuje njegovim željama. GUP je još jedan dokaz da je Bandić posao dogovorio unaprijed. Prostor Velesajma sada je upisan kao područje poslovne namjene, a Hipodrom rekreativne. Kako bi se projekt ostvario, ta je zemljišta potrebno prenamijeniti. Zaista, nakon potpisivanja Memoranduma Grad Zagreb pokrenuo je proces izmjene GUP-a. No u srpnju je Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja – kojim upravlja HNS-ov Predrag Štromar – Bandiću uskratilo suglasnost na izmjene, s obzirom na to da nisu u skladu s gradskim Prostornim planom, što je dokument višeg reda, te da su unesene bez javne rasprave. No Bandiću se žuri, jer se Memorandumom obvezao da će prostorne planove riješiti u roku od osam mjeseci, s mogućnošću produženja za još šest. Tako je nakon odluke Ministarstva pokrenuta javna rasprava usred ljeta. Unatoč tome, do 14. kolovoza građani su uputili više od dvadeset tisuća primjedbi. Bandić je ustvrdio kako će Grad odgovoriti na svaku pojedinačnu primjedbu te da će već krajem listopada Skupština prihvatiti izmjene GUP-a.

- Eagle Hills gradi poslovno-stambene sadržaje s maksimalnim koeficijentom iskoristivosti, odnosno profitom. Možemo očekivati lošu urbanu cjelinu, osmišljenu tako da proizvede što više kvadrata za elitne kupce. Pritom su u Beogradu zgrade građene jeftino i nemarno, pa izbijaju požari i ginu radnici. Također, čitav se potez gradi tako da apsolutno dominira u prostoru. Mijenja gradske vizure, pa i način korištenja grada. To znači definitivan raskid s idejom da planiramo grad tako da služi stanovnicima. Ti prostori neće služiti ni našoj eliti. Bit će to kvadrati za mešetarenje kapitalom globalnih tajkuna. Taj dio grada postat će ekstrateritorijalan, izmješten van naših društvenih i ekonomskih tokova. Ogromna javna sredstva bit će uložena u nešto što će postati mrtav prostor, a investitor će se povući kad izvuče dovoljno dobiti - dodaje Marčetić.

Naglasila je i često prešućivanu vrijednost Hipodroma: na tom se području, naime, može stvoriti zelena oaza, što je izuzetno važno u svijetu sve izrazitijih klimatskih promjena.

Politički govoreći, ostvarenje Bandićeve fantazmagorije uvelike ovisi o HDZ-u, koji je u Zagrebu njegov koalicijski partner. Dvije stvari su znakovite. Prva je da je HDZ-ov predsjednik Skupštine Drago Prgomet izjavio da ‘stručne službe Skupštine u Memorandumu nisu našle ništa nezakonito’. HDZ je glasao i protiv prijedloga Kluba lijevog bloka da gradonačelnik o projektu podnese detaljno izvješće. Drugo, na pitanje očekuje li da Ministarstvo graditeljstva ovaj put podrži GUP, Bandić je odgovorio: ‘Trinaest ljudi iz Kluba Stranke rada i solidarnosti podupire ovu Vladu. Ja nikada nisam sumnjao u mudrost premijera, a još manje u mudrost potpredsjednika Vlade Štromara.’ Ova izjava znači, kaže Tomašević, da gradonačelnik otvoreno reketari Plenkovića te mu prijeti rušenjem Vlade ukoliko ne udovolji njegovim zahtjevima. A zahtjeve oko GUP-a je odlukom baziranom na stručnosti nemoguće odobriti.

- Na nama je da se borimo i pokažemo stremimo li demokraciji ili predajemo grad drumskim razbojnicima. Važe se snaga našeg otpora i naših institucija. Koliko god da je Bandić do sada bio moćan, Zagrebački Manhattan bit će kruna njegove vladavine – ili dokaz do koje smo mjere imali autokratsku vlast ili njegov pad. Ovo je prekretnica i odlučujuća bitka - zaključuje Marčetić.

U tu bitku Tomašević ulazi optimistično.

- Čak i ako GUP bude izglasan, treba raspisati međunarodni arhitektonski natječaj, donijeti plan urbanističkog uređenja, osnovati zajedničko poduzeće. Za sve korake nužna su odobrenja Skupštine. Govorimo o bar godinu dana do početka gradnje. Ovo dakle nije kraj priče, nego tek početak - naglašava zastupnik platforme ‘Zagreb je naš’.

U oči upada pitanje Bandićeve motivacije za ovaj projekt. Jedan od mogućih razloga, sigurno ne i jedini, taj je da bi prije kraja političke karijere htio definitivno obilježiti Zagreb. Tome u prilog idu najave da će ‘sve što je do sada napravio u usporedbi sa Zagrebačkim Manhattanom biti poput uboda komarca’. Dakle, najvrjednije gradsko zemljište i čitav Zagreb taoci su ega zagrebačkog šerifa. Beogradski aktivisti i urbanisti procjenjuju da je Srbija u ‘Beograd na vodi’ uložila zemljište vrijedno 488 milijuna eura, a procjena troškove njegove aktivacije je dodatnih 650 milijuna. Srbija je pritom od investitora uzela još 280 milijuna eura kredita, dok je, prema tamošnjim medijima, Eagle Hills investirao svega 150 milijuna. Po ugovoru koji su 2015. potpisali Alabbar i tamošnja ministarka građevinarstva Zorana Mihajlović, Eagle Hillsu pripada 68 posto ukupnog kapitala, a Srbiji 32 posto. Ukupno trajanje projekta procijenjeno je na 30 godina. Ako zagrebački razvoj događaja zaista bude slijedio beogradski scenarij, razumno je zaključiti da Zagrebu prijeti katastrofa, gora od svih šteta što ih je u 16 godina raspolaganja imovinom građana priredio Bandić. ‘Projekt Manhattan’ je, inače, pojam u povijesti zapamćen kao kodno ime američkog projekta izrade atomske bombe.